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Heim­fall oder Zeit­ab­lauf?

28 September 2017

Von Uli Scholz

Einer Toch­ter­ge­sell­schaft der Ber­li­ner Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft HOWO­GE soll ein Erb­bau­recht auf Grund­stü­cken ein­ge­räumt wer­den, auf denen Schu­len neu gebaut wer­den sol­len oder auf denen sich Schu­len befin­den, deren Sanie­rung teu­rer als zehn Mil­lio­nen Euro ist. Auch weni­ger kos­ten­auf­wän­di­ge Inves­ti­tio­nen kön­nen die Bezir­ke inklu­si­ve der Schul­grund­stü­cke und Gebäu­de an die Toch­ter­ge­sell­schaft über­tra­gen. Dafür müs­sen die Sanie­rungs­kos­ten auf min­des­tens 5,5 Mil­lio­nen Euro geschätzt wer­den.

Ein Erb­bau­recht wür­de bedeu­ten, dass die Toch­ter­ge­sell­schaft auf den über­tra­ge­nen Grund­stü­cken bau­en und aus den Grund­stü­cken sowie Gebäu­den Nut­zen zie­hen darf. Außer­dem erwirbt sie einen Ent­schä­di­gungs­an­spruch nach Ablauf des Erb­bau­rechts. Der Nut­zen, den der Eigen­tü­mer nach Ablauf der Erb­bau­frist aus den zwi­schen­zeit­lich getä­tig­ten Inves­ti­tio­nen zie­hen kann, muss also bei Ablauf des Erb­bau­ver­trags bezahlt wer­den.

Nach 20 bis 25 Jah­ren soll dem Senats­plan zufol­ge ein „Heim­fall“ der Grund­stü­cke erfol­gen. Damit ist die Eigen­tums­rück­über­tra­gung an die Schul­trä­ger – bis dato die Bezir­ke – gemeint. Die Rück­über­tra­gung kann grund­sätz­lich auf zwei Arten gesche­hen, ent­we­der durch „Zeit­ab­lauf“ (§ 27 Erb­bau­rechts­ge­setz) oder im eigent­li­chen Sin­ne des „Heim­falls“ durch Ver­ein­ba­run­gen zwi­schen Eigen­tü­mer und Erb­bau­be­rech­tig­tem, „das Erb­bau­recht bei Ein­tre­ten bestimm­ter Vor­aus­set­zun­gen auf den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zu über­tra­gen“ (§ 2 Erb­bau­rechts­ge­setz). Das Gesetz geht von einem „Heim­fall­an­spruch“ aus, wenn der Erb­bau­be­rech­tig­te gegen getrof­fe­ne Ver­ein­ba­run­gen ver­stößt, zum Bei­spiel durch Nich­t­ent­rich­tung des Erb­bau­zin­ses oder Nicht­zah­lung etwai­ger ver­ein­bar­ter Ver­trags­stra­fen.

Einen Heim­fall „in 20 bis 25 Jah­ren“ im Vor­aus zu pla­nen, ist aller­dings eine äußerst ver­we­ge­ne Inter­pre­ta­ti­on des Erb­bau­rechts. Zum einen könn­te sich der Erb­bau­be­rech­tig­te dem Heim­fall durch Erfül­lung sei­ner Ver­pflich­tun­gen leicht ent­zie­hen, zum ande­ren ist es gera­de die Inten­ti­on des Erb­bau­rechts­ge­set­zes, den Bestand des Erb­bau­rechts bis zum ver­ein­bar­ten Ter­min zu sichern. „Das Erb­bau­recht kann nicht durch auf­lö­sen­de Bedin­gun­gen beschränkt wer­den. Auf eine Ver­ein­ba­rung, durch die sich der Erb­bau­be­rech­tig­te ver­pflich­tet, beim Ein­tre­ten bestimm­ter Vor­aus­set­zun­gen das Erb­bau­recht auf­zu­ge­ben und sei­ne Löschung im Grund­buch zu bewil­li­gen, kann sich der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nicht beru­fen“ (§ 1 Erb­bau­rechts­ge­setz). Zudem muss der Eigen­tü­mer dem Erb­bau­be­rech­tig­ten beim Heim­fall eine „ange­mes­se­ne Ver­gü­tung für das Erb­bau­recht“ zah­len (§ 32 Erb­bau­rechts­ge­setz), was der Eigen­tü­mer nur durch Ver­län­ge­rung des Erb­bau­rechts ver­mei­den kann (§ 27 Erb­bau­rechts­ge­setz).

Aus all dem ergibt sich die Fra­ge, was der Senat eigent­lich mit der HOWO­GE-Toch­ter­ge­sell­schaft ver­ein­ba­ren will: Vor­aus­set­zun­gen für einen Heim­fall oder einen Zeit­ab­lauf des Erb­bau­rechts?

Bei den Betei­lig­ten scheint die Ansicht vor­zu­herr­schen, das sei eigent­lich egal, weil durch die Unter­stel­lung der lan­des­ei­ge­nen HOWO­GE unter den Senat ohne jede Gefahr alles Mög­li­che ver­ein­bart wer­den und im Fal­le von Strei­tig­kei­ten leicht eine Eini­gung erzielt wer­den kön­ne. Dem ist aber nicht so. Zum einen kann das Erb­bau­recht ver­kauft oder mit Hypo­the­ken, Grund- oder Ren­ten­schul­den belas­tet wer­den, die dann han­del­ba­re Finanz­pro­duk­te sind. Letz­te­res ist denn auch der Plan des Senats, schließ­lich soll die Toch­ter­ge­sell­schaft ja dem Ver­neh­men nach cir­ca 1,5 Mil­li­ar­den Euro an Kre­di­ten für die Schul­sa­nie­rung und den Neu­bau am Finanz­markt ein­wer­ben. Mit den Eigen­tü­mern die­ser „Real­las­ten“ kom­men Finanz­markt­ak­teu­re iins Spiel, die sich schon man­ches Mal als schwie­ri­ge Geg­ner in der Aus­ein­an­der­set­zung mit staat­li­chen Stel­len erwie­sen haben. Hier­bei wäre das Erb­bau­recht eben gera­de nicht auf Sei­ten des Senats. Zwar kann ver­ein­bart wer­den, „dass der Erb­bau­be­rech­tig­te zur Ver­äu­ße­rung des Erb­bau­rechts der Zustim­mung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers bedarf“ (§ 5 Erb­bau­rechts­ge­setz), ein Ver­stoß dage­gen wür­de aber sogar beim Ver­kauf des Erb­bau­rechts selbst kei­nen Anspruch auf den Heim­fall der Grund­stü­cke an die Schul­trä­ger begrün­den (§ 6 Erb­bau­rechts­ge­setz). Das­sel­be gilt für die finan­zi­el­le Belas­tung des Erb­bau­rechts: All dies kann zwar ver­trag­lich an die Zustim­mung des Eigen­tü­mers gebun­den wer­den, ein Ver­stoß führt aber eben nicht zum „Heim­fall“. Laut § 7 Erb­bau­rechts­ge­setz hat der Erb­bau­be­rech­tig­te zudem einen beim Amts­ge­richt ein­klag­ba­ren Anspruch auf die Zustim­mung zu sol­chen Geschäf­ten, wenn der Zweck des Erb­bau­ver­trags „nicht wesent­lich beein­träch­tigt“ wird und kein Ver­stoß gegen die „Regeln einer ord­nungs­ge­mä­ßen Wirt­schaft“ zu erwar­ten ist (§ 7 Erb­bau­rechts­ge­setz).

Die Fra­ge des Heim­falls (oder Zeit­ab­laufs) bedarf auch des­we­gen der Klä­rung, weil neben den Finanz­markt­ak­teu­ren auch das EU-Sta­tis­tik­amt kon­trol­lie­ren wird, ob denn der Senat nicht etwa in die wirt­schaft­li­che Eigen­stän­dig­keit der HOWO­GE und ihrer Toch­ter­ge­sell­schaft ein­greift, die nicht ver­letzt wer­den darf. Auf­ga­be des Sta­tis­tik­am­tes (EURO­STAT) ist es, die Ein­hal­tung der Kri­te­ri­en des Euro­päi­schen Sta­bi­li­täts­me­cha­nis­mus (EU-Vari­an­te der „Schul­den­brem­se“) zu prü­fen, die der Senat mit der Über­tra­gung der Schul­im­mo­bi­li­en eigent­lich gera­de umge­hen will.

Eine Über­sicht mit den Quel­len zu die­sem Text kann bei Gemein­gut in Bür­ger­hand (GiB) e.V. bezo­gen wer­den.

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