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Heimfall oder Zeitablauf?

28 September 2017

Von Uli Scholz

Einer Tochtergesellschaft der Berliner Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE soll ein Erbbaurecht auf Grundstücken eingeräumt werden, auf denen Schulen neu gebaut werden sollen oder auf denen sich Schulen befinden, deren Sanierung teurer als zehn Millionen Euro ist. Auch weniger kostenaufwändige Investitionen können die Bezirke inklusive der Schulgrundstücke und Gebäude an die Tochtergesellschaft übertragen. Dafür müssen die Sanierungskosten auf mindestens 5,5 Millionen Euro geschätzt werden.

Ein Erbbaurecht würde bedeuten, dass die Tochtergesellschaft auf den übertragenen Grundstücken bauen und aus den Grundstücken sowie Gebäuden Nutzen ziehen darf. Außerdem erwirbt sie einen Entschädigungsanspruch nach Ablauf des Erbbaurechts. Der Nutzen, den der Eigentümer nach Ablauf der Erbbaufrist aus den zwischenzeitlich getätigten Investitionen ziehen kann, muss also bei Ablauf des Erbbauvertrags bezahlt werden.

Nach 20 bis 25 Jahren soll dem Senatsplan zufolge ein „Heimfall“ der Grundstücke erfolgen. Damit ist die Eigentumsrückübertragung an die Schulträger – bis dato die Bezirke – gemeint. Die Rückübertragung kann grundsätzlich auf zwei Arten geschehen, entweder durch „Zeitablauf“ (§ 27 Erbbaurechtsgesetz) oder im eigentlichen Sinne des „Heimfalls“ durch Vereinbarungen zwischen Eigentümer und Erbbauberechtigtem, „das Erbbaurecht bei Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen“ (§ 2 Erbbaurechtsgesetz). Das Gesetz geht von einem „Heimfallanspruch“ aus, wenn der Erbbauberechtigte gegen getroffene Vereinbarungen verstößt, zum Beispiel durch Nichtentrichtung des Erbbauzinses oder Nichtzahlung etwaiger vereinbarter Vertragsstrafen.

Einen Heimfall „in 20 bis 25 Jahren“ im Voraus zu planen, ist allerdings eine äußerst verwegene Interpretation des Erbbaurechts. Zum einen könnte sich der Erbbauberechtigte dem Heimfall durch Erfüllung seiner Verpflichtungen leicht entziehen, zum anderen ist es gerade die Intention des Erbbaurechtsgesetzes, den Bestand des Erbbaurechts bis zum vereinbarten Termin zu sichern. „Das Erbbaurecht kann nicht durch auflösende Bedingungen beschränkt werden. Auf eine Vereinbarung, durch die sich der Erbbauberechtigte verpflichtet, beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen das Erbbaurecht aufzugeben und seine Löschung im Grundbuch zu bewilligen, kann sich der Grundstückseigentümer nicht berufen“ (§ 1 Erbbaurechtsgesetz). Zudem muss der Eigentümer dem Erbbauberechtigten beim Heimfall eine „angemessene Vergütung für das Erbbaurecht“ zahlen (§ 32 Erbbaurechtsgesetz), was der Eigentümer nur durch Verlängerung des Erbbaurechts vermeiden kann (§ 27 Erbbaurechtsgesetz).

Aus all dem ergibt sich die Frage, was der Senat eigentlich mit der HOWOGE-Tochtergesellschaft vereinbaren will: Voraussetzungen für einen Heimfall oder einen Zeitablauf des Erbbaurechts?

Bei den Beteiligten scheint die Ansicht vorzuherrschen, das sei eigentlich egal, weil durch die Unterstellung der landeseigenen HOWOGE unter den Senat ohne jede Gefahr alles Mögliche vereinbart werden und im Falle von Streitigkeiten leicht eine Einigung erzielt werden könne. Dem ist aber nicht so. Zum einen kann das Erbbaurecht verkauft oder mit Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden belastet werden, die dann handelbare Finanzprodukte sind. Letzteres ist denn auch der Plan des Senats, schließlich soll die Tochtergesellschaft ja dem Vernehmen nach circa 1,5 Milliarden Euro an Krediten für die Schulsanierung und den Neubau am Finanzmarkt einwerben. Mit den Eigentümern dieser „Reallasten“ kommen Finanzmarktakteure iins Spiel, die sich schon manches Mal als schwierige Gegner in der Auseinandersetzung mit staatlichen Stellen erwiesen haben. Hierbei wäre das Erbbaurecht eben gerade nicht auf Seiten des Senats. Zwar kann vereinbart werden, „dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf“ (§ 5 Erbbaurechtsgesetz), ein Verstoß dagegen würde aber sogar beim Verkauf des Erbbaurechts selbst keinen Anspruch auf den Heimfall der Grundstücke an die Schulträger begründen (§ 6 Erbbaurechtsgesetz). Dasselbe gilt für die finanzielle Belastung des Erbbaurechts: All dies kann zwar vertraglich an die Zustimmung des Eigentümers gebunden werden, ein Verstoß führt aber eben nicht zum „Heimfall“. Laut § 7 Erbbaurechtsgesetz hat der Erbbauberechtigte zudem einen beim Amtsgericht einklagbaren Anspruch auf die Zustimmung zu solchen Geschäften, wenn der Zweck des Erbbauvertrags „nicht wesentlich beeinträchtigt“ wird und kein Verstoß gegen die „Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft“ zu erwarten ist (§ 7 Erbbaurechtsgesetz).

Die Frage des Heimfalls (oder Zeitablaufs) bedarf auch deswegen der Klärung, weil neben den Finanzmarktakteuren auch das EU-Statistikamt kontrollieren wird, ob denn der Senat nicht etwa in die wirtschaftliche Eigenständigkeit der HOWOGE und ihrer Tochtergesellschaft eingreift, die nicht verletzt werden darf. Aufgabe des Statistikamtes (EUROSTAT) ist es, die Einhaltung der Kriterien des Europäischen Stabilitätsmechanismus (EU-Variante der „Schuldenbremse“) zu prüfen, die der Senat mit der Übertragung der Schulimmobilien eigentlich gerade umgehen will.

Eine Übersicht mit den Quellen zu diesem Text kann bei Gemeingut in Bürgerhand (GiB) e.V. bezogen werden.

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